Il y a quelques années, nous sommes devenus propriétaires d’un F2 à La Rochelle, on vous en a parlé ici.
Six ans plus tard, nous venons de récupérer les clés d’autre appartement à Nice. Nous l’avons acheté deux ans plus tôt alors que nous étions à l’autre bout du monde. Encore une fois, cet article est un retour d’expérience et pas des conseils.
Cette fois, nous passons par le même conseiller financier, qui nous propose trois appartements sur plan : un à St-Etienne, un autre à Reims et le dernier à Nice. Les montants d’achat et estimations de loyer sont différents. Pour différentes raisons, nous choisissons Nice car c’est la ville qui semble la plus dynamique et le rapport loyer/achat nous semble le plus intéressant.
De plus, cet appartement est :
- près de la gare
- à 10mn en transport public de la plage
- près des universités
- beaucoup de transports publics à proximité
- beaucoup de restaurants et magasins autour
- dans un quartier recherché
Donc c’est l’emplacement idéal, à la fois pour de la location longue durée comme pour la location saisonnière. On nous a dit que Nice était connu pour ses festivals et il était tout à fait possible de louer l’appartement pour un mois d’été aux musiciens par ex. et pas que en Airbnb.
On ne connaît pas très bien Nice mais notre notaire est niçois et notre conseiller financier a vendu des appartements au bâtiment d’à côté donc tout le monde a pu confirmer que l’emplacement était idéal. J’ai montré l’adresse à une copine qui cherchait aussi à acheter à Nice depuis plusieurs années, elle aussi m’a confirmé l’information.
Ayant très peu de cash, nous l’achetons sans apport, nous payons de notre poche les frais de notaire, c’est tout. Notre banque nous soutient car elle nous connaît déjà et on a un prêt immobilier en cours chez eux. En 2022, on profite de la dernière fenêtre de tir pour s’endetter un maximum à un taux intéressant pendant une longue période (20 ans). Notez cependant que le taux d’endettement pour investissement locatif sera toujours un peu plus élevé que pour la résidence principale.
Contrairement à notre premier projet locatif à La Rochelle, celui-ci sera un Pinel (avec réduction d’impôts sur 12 ans). Et le remboursement de prêt mensuel est deux fois plus élevé que le loyer. Cela veut dire que nous avons un effort d’épargne à fournir sur les 20 ans à venir. Cependant, ce montant est suffisamment modeste pour qu’on puisse se le permettre.
Je vous rappelle que cet investissement est pour nos vieux jours, pas pour devenir rentiers à 100%. Nous avons d’autres sources de revenus et acceptons un effort d’épargne pour cet appartement pour profiter de l’effet de levier du prêt. Nous aurions pu également sortir du système Pinel pour un loyer plus élevé mais après calculs, les réductions d’impôts grâce à Pinel sont plus intéressantes et la gestion d’une location longue durée nous paraît plus facile à mettre en place. Mais ce n’est que notre point de vue. D’autres investisseurs auraient peut-être fait d’autres choix.
Tout a été fait à distance :
- Sélection et présentation des appartements par le conseiller financier
- Contacter notre banque pour la demande de prêt
- Rencontre avec le notaire en visio pour la signature de la procuration
- Mandater une agence immobilière pour nous représenter à Nice
- Réception de l’appartement par notre agence à Nice
- Petits travaux de menuiserie
- Achat et installation de l’électroménager
- Recherche du locataire
Je suis allée à Nice pour visiter l’appartement deux fois quand il était en travaux, pour m’assurer que c’était à peu près fait selon les plans. Une fois, il pleuvait tellement à Nice que les crèches étaient fermées, le tram coupé, les inondations ont fait beaucoup de dégâts, et je suis allée voir l’appartement, très contente de constater qu’aucune goutte d’eau n’était visible dans l’immeuble.
Mais la vraie réception a été faite par notre agence, et heureusement, car je n’aurais pas vu les petits détails et défauts, qui ont été signalés dans le document.
Malheureusement, entre le Covid, la guerre en Ukraine, l’inflation, les inondations, … tout n’a pas été un long fleuve tranquille. L’appartement a été livré avec 1 an et demi de retard. Pendant ce temps-là, il a fallu payer les prêts sans ne toucher aucun revenu locatif. Il y avait des problèmes de raccordement par ENEDIS, il y avait un dégât des eaux, un changement d’architecte, des prestataires qui ont fait défaut, et au moment de la livraison, il manquait quelques mètres carré. Bref.
L’annonce de l’appartement a été diffusée 3 jours sur les sites de location les plus connus. L’agence a dû la désactiver suite à la réception de 100 demandes. 20 dossiers ont été envoyés, sur lesquels ils ont choisi 5 personnes pour faire une visite. Et sur les 5, 3 ont souhaité le louer.
Puisque c’est un appartement loi Pinel, il est réservé aux personnes ayant un revenu modeste. Sur les 3 dossiers, il y a un dossier, qui ne gagne pas plus que les autres, mais dont le profil nous plaît beaucoup. Malheureusement, le dossier était incomplet. Et puisque nous avons une assurance pour les loyers impayés, tout dossier incomplet n’est pas éligible, donc nous avons dû donner l’appartement à un autre dossier plus complet. Ainsi, si vous cherchez à louer un appartement, sachez que les revenus ne font pas tout. Mais il faut, au moment de contacter l’agence, préciser assez vite (par SMS ou formulaire de contact) vos revenus. Ensuite, ayez un dossier ultra complet dès le début, ça facilitera votre recherche d’appartement.
C’est la dernière fois que nous achetons sur plan, il y a trop d’imprévus et trop de mauvaises surprises. Mais notre plan pour la retraite se met doucement en place.
P/s : nous ne sommes ni courtiers ni conseillers financiers, cet article ne fait que relater notre expérience. Chaque expérience est personnelle et comme il s’agit d’un investissement important, nous ne serons pas en mesure de vous conseiller une banque particulière ni vous communiquer les coordonnées de nos conseillers. Merci pour votre compréhension.
